Hisseli Arsa ve Ev Sahiplerini İlgilendiren AYM Kararı: Rayiç Bedel Şartı İptal Edildi

Anayasa Mahkemesi, hisseli arsa, tarla ve konut satışlarında ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir düzenlemeyi iptal etti. Hâkimin taşınmazın rayiç değerini esas alarak bedel belirlemesini öngören hükmün Anayasa’ya aykırı olduğuna karar verildi. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan karar için 9 aylık yürürlük süresi tanındı. Peki, hisseli tapu sahiplerini, taşınmaz alıcılarını ve satıcılarını hangi değişiklikler bekliyor?

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve konut satışlarında uygulanmakta olan ön alım hakkına ilişkin önemli bir hukuki düzenlemeyi iptal etti. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarlara tanınan şufa hakkının kullanılabilmesi için mahkeme tarafından rayiç bedel belirlenmesini zorunlu kılan hüküm, Anayasa’ya aykırı bulundu.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan karar, özellikle hisseli tapuya sahip vatandaşları, gayrimenkul yatırımcılarını, taşınmaz alıcılarını ve satıcılarını yakından ilgilendiriyor. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişikliği kapsayan iptal kararıyla birlikte hisseli gayrimenkullerde ön alım hakkının hangi bedel üzerinden kullanılacağı yeniden tartışmaya açıldı.

Yüksek Mahkeme, taşınmazın satışında alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı bedelin yerine mahkeme tarafından belirlenecek rayiç değerin esas alınmasının tarafların mülkiyet hakları arasında adil bir denge oluşturmadığına dikkat çekti.

Kararın en önemli ayrıntılarından biri ise hemen yürürlüğe girmeyecek olması. AYM, iptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Bu süre içerisinde kanun koyucunun yeni bir yasal düzenleme yapması gündeme gelebilecek.

AYM’nin kararı hisseli tapu sahiplerini neden ilgilendiriyor?

Hisseli gayrimenkuller, Türkiye’de oldukça yaygın bir mülkiyet biçimini oluşturuyor. Özellikle miras yoluyla intikal eden arsalar, tarım arazileri, aileden kalan konutlar ve birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda paylı mülkiyet uygulamasıyla karşılaşılıyor.

Bu tür taşınmazlarda hissedarlardan birinin kendi payını başka bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların belirli koşullarla ön alım hakkı bulunuyor.

Hukuk literatüründe şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, hisseli taşınmazın ortaklarından birinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer hissedarlara öncelikli satın alma imkânı sağlıyor.

Uygulamanın temel amacı, taşınmazın mülkiyetine yabancı kişilerin katılmasını belirli ölçüde önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyet ilişkisini korumak.

Ancak ön alım hakkının hangi bedel üzerinden kullanılacağı konusu uzun zamandır gayrimenkul hukukunun önemli tartışma başlıkları arasında yer alıyor.

Özellikle satış bedelinin düşük veya yüksek gösterildiği iddiaları, hissedarlar arasında yaşanan anlaşmazlıklar ve dava süreçlerinde ortaya çıkan değer farklılıkları, bu hakkın uygulanmasını daha karmaşık hale getirebiliyor.

AYM’nin son kararı da tam olarak bu noktadaki hukuki dengeyi ilgilendiriyor.

Rayiç bedel üzerinden satın alma zorunluluğu neden iptal edildi?

2025 yılında Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle ön alım hakkının kullanılmasında önemli bir yöntem değişikliğine gidilmişti.

Yeni düzenleme kapsamında, şufa hakkını kullanmak isteyen hissedarın yalnızca tapuda gösterilen satış bedelini ve ilgili giderleri karşılaması yeterli olmaktan çıkarılmıştı. Bunun yerine mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedelin yatırılması şartı getirilmişti.

Bu sistemde taşınmazın gerçek piyasa değerinin mahkeme sürecinde belirlenmesi ve ön alım hakkını kullanacak hissedarın bu tutarı karşılaması öngörülüyordu.

Ancak uygulamanın beraberinde getirebileceği sorunlar Anayasa Mahkemesi tarafından değerlendirildi.

Yüksek Mahkeme, alıcı ile satıcının serbest iradeleriyle oluşturduğu satış bedelinin mahkeme tarafından belirlenecek başka bir tutarla değiştirilmesinin mülkiyet hakkı açısından sorun oluşturabileceğine işaret etti.

Örneğin bir taşınmazın hissesi taraflar arasında 2 milyon TL üzerinden satılmış olsun. Mahkemenin aynı taşınmaz payı için 3 milyon TL rayiç değer belirlemesi halinde, ön alım hakkını kullanacak hissedarın ödemesi gereken tutar önemli ölçüde değişebiliyor.

Tersine, mahkeme tarafından belirlenen değerin satış bedelinin altında kalması da farklı bir ekonomik sonuca neden olabiliyor.

Bu durum, satış işlemini gerçekleştiren tarafların beklentilerini ve üçüncü kişinin mülkiyet edinme sürecini doğrudan etkileyebiliyor.

AYM, söz konusu düzenlemenin taraflar arasında ortaya çıkabilecek ekonomik sonuçları yeterince dengeli biçimde düzenlemediği değerlendirmesinde bulundu.

Taşınmazı satın alan üçüncü kişinin hakkı da gündeme geldi

Kararın dikkat çeken yönlerinden biri, yalnızca ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın değil, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin de hukuki durumunun değerlendirilmesi oldu.

Bir gayrimenkul satışında alıcı ve satıcı, taşınmazın niteliğini, konumunu, piyasa koşullarını ve kendi ekonomik beklentilerini dikkate alarak bir satış bedeli üzerinde anlaşabiliyor.

Bu bedelin sonradan mahkeme tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden değiştirilmesi, satış işleminin ekonomik sonuçlarını etkileyebiliyor.

Özellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki gelişmeler, imar durumu, ulaşım imkânları, yapılaşma potansiyeli ve arazinin kullanım özellikleri gibi unsurlar gayrimenkulün değerinde önemli farklılıklar oluşturabiliyor.

Dolayısıyla satış anında tarafların kabul ettiği bedel ile yargılama sırasında belirlenen değer arasında ciddi farklar ortaya çıkabiliyor.

AYM’nin değerlendirmesinde, böyle bir sistemin alıcı açısından ekonomik kayıp veya haksız kazanç ihtimali doğurabileceği üzerinde duruldu.

Buradaki temel mesele, ön alım hakkının varlığından ziyade bu hakkın kullanılması sırasında tarafların mülkiyet ve ekonomik menfaatlerinin nasıl korunacağı oldu.

Şufa hakkını kullanacak hissedarlar açısından belirsizlik sorunu

İptal kararının gerekçeleri arasında ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın karşılaşabileceği bedel belirsizliği de bulunuyor.

Rayiç değerin mahkeme tarafından belirlenmesi, özellikle uzun süren yargılamalarda hissedarların ne kadar ödeme yapmaları gerektiği konusunda belirsizlik yaşayabilmesine neden olabiliyor.

Bir taşınmazın değerinin dava sürecinde bilirkişi incelemesi, emsal araştırması ve diğer değerlendirmeler sonucunda belirlenmesi zaman alabiliyor.

Bu süreçte ön alım hakkını kullanmak isteyen kişi, karşılaşacağı nihai mali yükümlülüğü önceden kesin biçimde öngöremeyebiliyor.

Özellikle birden fazla hissedarın bulunduğu taşınmazlarda bu belirsizlik, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları daha da artırabilecek bir unsur olarak değerlendiriliyor.

Anayasa Mahkemesi, hukuki güvenlik ve mülkiyet hakkı bakımından ortaya çıkan bu sorunların düzenlemenin anayasal dengeyle uyumunu etkilediğine hükmetti.

Hisseli arsa ve tarla satışlarında yeni düzenleme nasıl şekillenecek?

AYM’nin iptal kararı, özellikle hisseli arsa ve tarla sahipleri açısından önemli sonuçlar doğurabilecek nitelikte.

Türkiye’de miras yoluyla birden fazla kişiye geçen tarım arazileri ve arsalar, paylı mülkiyet ilişkilerinin en sık görüldüğü taşınmazlar arasında bulunuyor.

Bu taşınmazlarda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması, diğer hissedarların ön alım hakkını gündeme getirebiliyor.

Rayiç bedel esasının iptal edilmesiyle birlikte ön alım hakkının kullanımında uygulanacak bedel sisteminin yeniden düzenlenmesi gerekliliği ortaya çıktı.

Kanun koyucunun 9 aylık süre içerisinde nasıl bir yöntem benimseyeceği, gayrimenkul sektörünün ve hukuk çevrelerinin yakından takip edeceği konular arasında yer alıyor.

Yeni düzenlemede satış bedelinin esas alınması, bedelin tespitine ilişkin farklı güvenceler getirilmesi veya tarafların haklarını koruyacak başka bir yöntemin oluşturulması gündeme gelebilir.

Ancak bu seçeneklerden hangisinin tercih edileceği konusunda henüz kesin bir sonuç bulunduğunu söylemek mümkün değil.

Özellikle tarım arazilerinde hisseli mülkiyetin yoğun olması nedeniyle yapılacak yeni düzenlemenin arazi satışları ve ortaklık ilişkileri üzerinde de etkili olması beklenebilir.

Hisseli konut satışlarında alıcı ve satıcılar neye dikkat etmeli?

Karar yalnızca arsa ve tarla satışlarıyla sınırlı bir konu değil. Paylı mülkiyete tabi konutlar da ön alım hakkı bakımından aynı hukuki çerçevede değerlendiriliyor.

Bir apartman dairesinin, müstakil evin veya başka bir konutun birden fazla hissedarı bulunabilir.

Hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların kanunda öngörülen koşullar kapsamında şufa hakkını kullanması gündeme gelebilir.

Bu nedenle hisseli konut satın almak isteyen kişilerin yalnızca satış bedeline ve taşınmazın fiziksel özelliklerine odaklanmaması gerekiyor.

Tapu kayıtlarının incelenmesi, hissedarların belirlenmesi, satış işleminin hukuki niteliğinin değerlendirilmesi ve ön alım hakkından kaynaklanabilecek risklerin araştırılması büyük önem taşıyor.

Satıcı açısından da satış işleminin doğru şekilde belgelenmesi, gerçek satış bedelinin açık biçimde ortaya konulması ve yasal bildirim yükümlülüklerinin yerine getirilmesi önemini koruyor.

AYM’nin kararı, hisseli konut satışlarında ön alım hakkını ortadan kaldırmıyor. Yalnızca bu hakkın kullanılmasında bedelin belirlenmesine ilişkin mevcut yasal yöntemi etkiliyor.

AYM geçiş hükmünü de iptal etti: Eski davalar nasıl etkilenecek?

Anayasa Mahkemesi’nin kararında dikkat çeken bir diğer konu, rayiç bedel düzenlemesinin yanı sıra geçiş hükmünün de iptal edilmiş olması.

Söz konusu geçiş düzenlemesi, yeni bedel sisteminin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngörüyordu.

Yüksek Mahkeme bu hükmü de Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.

Bu gelişme, devam eden ön alım hakkı davaları açısından ayrıca önem taşıyor. Çünkü yeni düzenlemenin geçmişte açılmış davalara nasıl uygulanacağı, hukuki güvenlik ve tarafların kazanılmış hakları bakımından değerlendirilmesi gereken bir konu.

Ancak geçiş hükmünün iptal edilmesi, devam eden bütün davaların kendiliğinden sona ereceği veya tüm davalarda otomatik olarak aynı bedelin uygulanacağı anlamına gelmiyor.

Her davanın açıldığı tarih, hukuki durumu, usul aşaması ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle devam eden şufa davalarında tarafların, yalnızca AYM kararına dayanarak işlem yapmadan önce dosyalarının hukuki durumunu uzman bir avukatla değerlendirmesi önem taşıyor.

İptal kararı ne zaman yürürlüğe girecek?

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.

6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan karar bakımından bu süre, 6 Ağustos 2027 tarihine karşılık geliyor.

Bu süre, yeni bir yasal düzenleme yapılabilmesi için kanun koyucuya tanınan geçiş dönemini oluşturuyor.

Dolayısıyla kararın yayımlanmasıyla birlikte rayiç bedel uygulamasının aynı gün tamamen sona erdiği şeklinde bir değerlendirme yapılmamalı.

Dokuz aylık yürürlük süresi boyunca mevcut mevzuatın uygulanma durumu ve yeni düzenleme ihtimali yakından takip edilmeli.

Özellikle bu dönemde satış yapacak veya ön alım hakkını kullanmayı planlayacak hissedarların güncel mevzuatı dikkate alması gerekiyor.

Haberin devamı: Hisseli tapu sahipleri için önemli bilgiler

Ön alım hakkı tamamen kaldırıldı mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı şufa hakkının tamamını ortadan kaldırmıyor. İptal edilen konu, ön alım hakkının kullanılması sırasında mahkeme tarafından rayiç bedel belirlenmesini zorunlu kılan düzenleme.

Hissedarlar artık istedikleri bedelle pay satın alabilecek mi?

Bu şekilde bir sonuç çıkarmak doğru değil. Ön alım hakkının kullanım koşulları ve ödenecek bedelin nasıl belirleneceği yürürlükteki mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir. İptal kararının yürürlük tarihi ve bu süreçte yapılabilecek yeni düzenlemeler önem taşıyor.

Hisseli arsa satın alan üçüncü kişilerin hakkı ortadan kalkıyor mu?

Hayır. AYM kararı, üçüncü kişilerin taşınmaz satın alma hakkını ortadan kaldırmıyor. Ancak paylı mülkiyetteki ön alım hakkından kaynaklanan hukuki riskler devam ediyor.

Devam eden şufa davaları otomatik olarak düşecek mi?

Hayır. İptal kararı bütün davaların kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmiyor. Her dosyanın kendi hukuki koşulları ve yargılama aşaması dikkate alınmalı.

Yeni düzenleme yapılmazsa ne olacak?

İptal hükmünün yürürlüğe girmesiyle birlikte ortaya çıkacak hukuki çerçevenin nasıl uygulanacağı, yürürlükteki kanun hükümleri ve varsa yeni yasal düzenlemeler doğrultusunda belirlenecek. Bu nedenle yeni mevzuatın takip edilmesi gerekiyor.

Sonuç: Hisseli gayrimenkullerde yeni bir hukuki dönem başlayabilir

Anayasa Mahkemesi’nin verdiği iptal kararı, Türkiye’deki hisseli gayrimenkul piyasası açısından önemli bir gelişme olarak değerlendiriliyor.

Karar, hissedarların ön alım hakkını ortadan kaldırmıyor. Bunun yerine söz konusu hakkın kullanılmasında satış bedelinin belirlenmesine ilişkin sistemin anayasal sınırlarını yeniden gündeme taşıyor.

Özellikle alıcı ve satıcının anlaşarak belirlediği bedelin mahkeme tarafından farklı bir rayiç değerle değiştirilmesi, mülkiyet hakkı ve ekonomik menfaatler açısından tartışma konusu olmuştu.

AYM’nin iptal kararıyla birlikte bu konudaki mevcut düzenlemenin hukuki dayanağı ortadan kalkacak. Ancak yeni sistemin nasıl oluşturulacağı, önümüzdeki 9 aylık dönemde yapılabilecek yasal çalışmalara bağlı olacak.

Hisseli arsa, tarla ve konut sahiplerinin bu süreçte acele karar vermek yerine güncel mevzuatı takip etmesi, satış işlemlerinde tapu kayıtlarını dikkatle incelemesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önem taşıyor.

Uzman değerlendirmesi: Kararın gayrimenkul piyasasına olası etkileri

Hukuki açıdan değerlendirildiğinde AYM’nin kararı, paylı mülkiyet ilişkilerinde yalnızca hissedarların değil, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin de mülkiyet hakkının dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.

Ön alım hakkı, paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini korumayı amaçlayan önemli bir hukuki mekanizma. Ancak bu hakkın kullanılması sırasında satış bedelinin nasıl belirleneceği, tarafların ekonomik menfaatlerini doğrudan etkiliyor.

İptal kararının ardından hazırlanacak yeni düzenlemede hukuki öngörülebilirliğin artırılması, satış işlemlerinin güvence altına alınması ve hissedarların haklarının korunması önemli olacak.

Gayrimenkul piyasası bakımından en önemli beklenti ise satış bedeli, tapu işlemleri ve ön alım hakkı arasındaki ilişkinin daha açık kurallarla düzenlenmesi.

Editoryal not: Bu değerlendirme haber metnindeki kararın olası etkilerine ilişkin genel hukuki yorumdur; belirli bir hukuk uzmanına ait açıklama veya resmî bilirkişi görüşü değildir.